一、基本情況
    近年來，蘇州工業園區大力推進土地集約高效利用，通過綜合整治舊工業區，處置閑置土地，“退二優二”等措施，共盤活土地達20平方公里，為實體經濟發展和公共服務配套提供了寶貴空間。作為蘇州工業園區城市更新的“操盤手”，蘇州工業園區城市重建有限公司（下稱“重建公司”）通過“精更新、細更新”手段大力推進蘇州工業園區閑置低效工業用地的收購及建設，助力蘇州工業園區畫好“產業用地供應圈”。
    原虹光精密改造更新項目位于蘇州工業園區蘇虹西路9號，占地面積約97畝。該項目原為臺資企業虹光精密工業（蘇州）有限公司名下資產，總建筑面積3.1萬平方米，土地利用率40%，容積率僅為0.48，建筑距今已有20余年，外部形象差，內部隱患大，載體大部分閑置，屬于閑置低效土地。因企業產能縮減，2019年10月份，重建公司完成該項目的資產收購，并確定了“舊廠房改造與閑置地塊新建”的改造方案。
    通過“改造+新建”的模式，歷時1年，建設總投資約1.8億元，以集約化成本管控，全新打造出高效利用、高端品質、高度集聚的新興產業園區，吸引優質企業跟進投資預計達6億元，畝均稅收由原來的15萬元提高到100萬元以上，產值達10億元以上。項目產業載體體量達9.2萬平方米，為原建筑面積的300%，土地利用率提升200%，其中新建部分容積率為2.0，項目綜合容積率提升至1.5。整個項目實現醫療器械及智能制造的產業集聚，打造完成蘇州工業園區第一個產業用地更新“億元產業園”。
    二、主要做法（模式特征）
    1、主要做法。
    隨著蘇州工業園區從增量開發進入到存量發展階段，存量工業用地更新成為蘇州工業園區今后建設發展的主要途徑。重建公司在推進區域城市更新的過程中，充分發揮“城市更新”和“項目管理”的企業基因優勢，廣泛調研工業載體存量和需求，為處于不同生命周期和細分領域的客戶打造合宜的載體，為產業載體更新提質增效。
    首先，瞄準快速成長期的戰略新興產業在空間需求上的痛點和特點，產業定位先行，土地混合利用。新建部分規劃為7棟高標準多層生產廠房，單層面積從1500-2000平方米不等，其中3棟4層廠房，4棟5層廠房，滿足不同目標客戶的空間需求，讓企業有更多精力專注于核心技術與業務開發。
    其次，舊改部分充分利用原建筑，引入“修舊如舊，整舊如新”的設計理念。在空間內植入新興產業快速成長的研發職能。“新建+舊改”構建項目靈活組合的載體空間，營造出更豐富的產業生態。
    最后，從聚能到賦能，以“軟實力”加持“硬發展”。項目以企業及員工為不同的服務維度，配備智能化食堂、一站式商務中心、品質化配套如便利店、咖啡、健身房、會客廳等，滿足高端入駐人才對生活及空間的追求。同時構建數字化智慧運營平臺，籌建金雞湖合伙人“新虹之家”，成立產業園運營黨建聯盟，HR俱樂部，引入財稅、律法、知識產權、人力資源等優質合作伙伴，為入駐企業提供靈活貼心的全流程載體服務。
    2、模式特征。
    一是明確國有企業操盤。通過市場化手段對蘇州工業園區范圍內的閑置低效土地資產進行資產收購，加強存量工業用地管理，引導存量工業用地有序流轉，并進行產業招商、產業社區打造及智慧運營，保障產業用地發展空間，推動蘇州工業園區產業轉型升級。
    二是將城市更新政策先行先試。貫徹落實蘇州市《關于促進存量建筑盤活利用提升資源要素利用效益的指導意見》文件精神，通過5年過渡期政策，攜手中國科學院院士陳子江，促成“南京醫科大學-山東大學蘇州生殖醫學協同創新中心”、“南京醫科大學姑蘇創新研究院”落戶；通過《關于園區產業用地使用分類的建議方案》，生產性研發功能被認定為生產環節的一部分，項目研發面積比例由15%提升至40%，助推蘇州工業園區新一輪“騰籠換鳥”、“筑巢引鳳”產業轉型。
    三是打造“工作+生活”的產業社區新樣板。項目以產業為基礎，融入商業、休閑等生活配套功能，營造出人人可參與的社區環境，空間更開放、企業生態更多元、社群交流更活躍，滿足新興產業人群“生活即工作”的需求，達到工作與生活和諧平衡，吸引越來越多的“高精尖缺”人才集聚。
    三、節地效果
    原虹光精密廠房收購前土地利用率40%，建筑面積3.1萬平方米，通過“改造+新建”模式打造，節地效果具體表現在：
    一是推行“改造+新建”模式盤活用而未盡產業空間。項目占地約97畝，原總建筑面積3.1萬平方米，土地利用率40%，容積率0.48，屬于“用而未盡”的低效產業用地。經“改造+新建”模式打造后，項目總建筑面積達9.2萬平方米，容積率提升至1.5，載體總量達到原體量的300%，土地利用率提升200%，全面實現空間盤活和產業升級。
    二是引進10家上市及擬上市企業，打造億元稅收產業園。項目已簽約美新迪斯、鼎科、英途康、桑泰和中韓泛半導體產業加速中心等醫療器械和精密制造行業的頭部企業，產業園年租金收入約4500萬元，全面達產后年產值將超10億元，畝均稅收超100萬，吸納高端人才就業3000人，成為園區第一個產業用地更新“億元產業園”。
    三是創新布局內置經營性配套，服務高端產業人才需求。依據園區規建委關于產業載體提質增效的相關指導性要求，在滿足經營性配套面積不超過總計容面積4%且不超過5000平方米的前提下，深入研究導入產業人才對配套服務的新型多元化需求，合理配置智慧餐廳、便利超市、咖啡烘焙等品質化商業配套，為入園企業提供可靠的軟硬件支撐。
    四是豐富的城市更新經驗樹立“工改工”項目標桿。針對舊改區域，秉承“修舊如舊、整舊如新”理念，項目將原大盒子廠房結構打開，塑造開放通透的內景中庭，同時優化廠房面積分割，滿足新型高科技企業需求。
    四、應用前景
    1、閑置低效存量工業用地盤活，通過對場地、建筑空間的改造，賦予老廠房新的生命力，變廢為寶。
    2、土地混合利用，提供高精尖新興產業企業生產空間和產業配套，提高土地利用效率和效益。
    3、規范、高效、溫情的產業社區服務體系，打造具有高新特點的引領型、創新型區域營商環境標桿，促進區域內經濟發展。
    4、政府關于低效存量用地盤活的相關政策可借鑒、可推廣，極具實操性。
    五、實踐探索（政策價值）
    自2014年原國土資源部提出“實施建設用地總量控制和減量化戰略”以來，城市新增工業用地受到嚴格限制。蘇州工業園區大力推進土地集約高效利用，一是加強組織領導，成立產業用地更新攻堅行動小組，建立領導小組全體會議、辦公會議、專題會議及各工作組會議等制度，強化協調力度，形成各部門各負其責，上下聯動的推進機制；二是超前規劃研究，以國土空間規劃為依據，以產業發展規劃為指引，積極優化產業空間布局，落實工業和生產性研發用地保障線，支撐產業用地更新，引導低效用地提質升級，并開展《蘇州工業園區城市更新規劃及政策研究》、《工業用地調整與優化專題研究》等一系列規劃和研究工作；三是構建政策矩陣，出臺了《蘇州工業園區關于推進存量工業用地更新建設的若干意見（試行）》、《蘇州工業園區關于推進產業載體提質增效的實施意見（試行）》等文件，形成了正面激勵，反向倒逼以及全生命周期監管機制。
    已出臺有關支持政策如下：
    1、2018年10月，蘇州工業園區發布《關于進一步加強存量工業用地管理促進企業轉型升級的實施意見》中就明確指出了存量工業用地再利用的必要性和重要性，通過成立領導小組，對存量工業用地轉讓、租賃及購地企業股權轉讓、并購進行有效監管。同時，強化土地利用“全生命周期管理”，新項目還須符合園區產業準入條件，并簽訂《產業發展協議》。《產業發展協議》主要內容包括產業準入類型、規劃要求、投產時間、投資強度、產出效益、節能環保、股權變更約束、違約責任等相關條款。
    2、2020年7月，蘇州工業園區發布《關于推進存量工業用地更新建設的若干意見》，明確了工業用地更新的組織保障、更新方式、申報流程和鼓勵措施，進一步引導和規范了園區存量工業用地更新建設。其中，一是采用“正面清單”的方式，僅針對目前自主更新缺乏有效管理的三種更新建設行為（包括整體拆除重建；低效閑置用地改建、擴建；轉型為產業園），其余正常生產的企業改建、擴建等則繼續按正常的規劃建設審批流程推進，在保證正常高效推進的同時，形成了更新建設的精準管控；二是提出了多種更新鼓勵措施，如原則允許適當放寬更新項目容積率上限、適當放寬部分規劃指標的控制要求、給予發展獎勵等，充分激發提升了業主的更新意愿；三是強化項目建成后的有效監管，提出更新企業需簽訂《投資發展監管協議》，各功能區定期對區域內更新建設項目進行考核評估，未通過考核的，嚴格按照《投資發展監管協議》約定進行處理，通過控制力度更強、更具操作性的監管舉措確保更新建設真正有所實效。
    3、2020年12月，蘇州市發布《關于促進存量建筑盤活利用提升資源要素利用效益的指導意見》，立足存量資源的活化利用，以國家和省、市鼓勵利用存量建筑發展新產業新業態和提升公共配套服務功能的5年過渡期政策為基礎，針對存量建筑利用過程中存在的產業認定機制不健全、審批路徑不暢的“堵點”“難點”問題，明確了市、縣級市（區）兩級職責劃分和部門的審批要求，暢通了審批路徑，規范和引導存量建筑盤活利用，賦予存量建筑新的利用價值，提升資源要素利用效益，為產業轉型和公共配套功能完善提供載體和空間，助力產業轉型升級，保障經濟高質量發展。
    4、2021年12月，蘇州工業園區發布《促進產業用地更新的若干措施（試行）》，以推動企業轉型升級和土地高效利用為主線，以“畝均論英雄”“創新論英雄”“綠色論英雄”為導向，實現產業用地更集約、更高效、更可持續的高質量利用。鼓勵土地使用權人、國有企業通過市場化手段開展低效產業用地更新盤活，通過支持更新改造、鼓勵連片更新、獎勵更新成效和優化更新服務共計18條措施，因勢利導，多措并舉。一是各功能區落實主體責任，聯合相關單位加強招商聯動、導入優質項目、加強反向倒逼，確保目標任務按時完成；二是突出產業用地高效利用的目標導向和結果導向，積極落實產業用地履約管理、分割轉讓、連片更新等工作路徑；三是注重引領示范，充分發揮國企在產業用地更新中的主渠道作用，通過收購、股權合作、提供專業化運營服務等多種方式，積極參與產業用地更新。
    隨著蘇州市、蘇州工業園區一系列政策出臺和實施，通過“全生命周期監管機制”，越來越多類似的閑置低效工業用地項目，切實提高了土地利用效率，實現了節約集約用地，強有力地盤活了產業發展存量空間，持續推動產業升級，為產業用地更新打造了示范標桿。